건축선 / 대지안의 공지

일반적으로 건축선은 도로와 대지의 경계선을 의미하지만, 도로의 소요폭을 확보하지 못했거나, 도로모퉁이에서의 건축선 등에 의해서 건축선이 후퇴될 수 있습니다. 그리고 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘을 수 없죠.

(건축선에 의한 건축제한 바로가기) 

그리고 건축선으로 인한 건축제한 이외에도 건축법에 따라 6m이내의 범위에서 지차체의 조례에 따라 대지안의공지를 지정하여 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 이격거리를 규정하고 있기도 합니다.

그런데 만약 해당 대지가 지구단위계획구역으로 지정이 되어 있다면 위에서 살펴본 내용 이외에 지구단위계획에서 세분하여 지정한 건축선에 대해서도 추가로 확인을 해야 합니다.

지구단위계획이란?

여기서 잠깐 지구단위계획이 무엇인지 살펴보면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

지구단위계획수립지침에 의한 건축선의 세분

지구단위계획은 수립지침에 의해서 계획되는데 지구단위계획구역으로 지정된 영역에 건축할수 있는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 뿐만아니라 색채, 재료, 높이 등을 세부적으로 규정하게 됩니다. 

그리고 지침으로 건축선을 세부적으로 지정할 수 있습니다. 지구단위계획수립지침 제10절 건축물의 배치와 건축선에 보면 다음과 같은 경우에는 건축지정선ㆍ벽면지정선ㆍ건축한계선ㆍ벽면한계선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 할 수 있다라고 규정하고 있습니다.

(1) 가로경관이 연속적으로 형성되지 않거나 벽면선이 일정하지 않을 것이 예상되는 경우

(2) 건축물 전면에 생기는 공지(空地)가 일정하지 않아 외부공간이 효율적으로 이용되지 못할 것이 예상되는 경우

(3) 가로경관에 일정한 특성을 부여할 필요가 있는 경우 등

(4) 연속된 가로경관과 보행성을 확보할 필요가 있는 경우 

서울특별시 지구단위계획 수립기준(2017.7.13)

지구단위계획 수립기준은 지차체마다 조금 다를 수 있지만, 서울시 지구단위계획 수립기준을 기준으로 살펴 보면 건축선의 정의와 지정목적 그리고 건축제한 사항을 아래와 같이 정리하고 있습니다.

<건축선의 정의>

1) 건축지정선 : 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 상업지역에서 중요 가로변의 건물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 적용함

2) 건축한계선 : 도로에서 개방감 및 보행공간 확보, 전면공지의 일체화된 조경공간 조성을 위해 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정함

3) 벽면지정선 : 특정지역에서 상점가의 1층벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정층의 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우에 지정함

4) 벽면한계선 : 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등 확보가 필요한 경우 사용 및 고층부에 시각적 개방감 확보가 필요한 경우에 계획함

<건축선의 지정목적 및 건축제한>

00지구단위계획구역

그리고 해당 지자체 지구단위계획 수립기준에 의해서 계획된 지구단위계획을 확인하고 싶다면 해당 지차체 홈페이지에서 고시문을 찾아보면 되지만, 서울시의 경우에는 서울도시계획포털에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그리고 해당 대지에 대한 지구단위계획 지침에 위에서 살펴본 건축지정선, 건축한계선, 벽면지정선, 벽면한계선등에 대한 내용이 포함되어 있다면 아래와 같이 확인할 수 있습니다.

관련법령

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조

5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

 지구단위계획수립지침 제10절 건축물의 배치와 건축선

3-10-1. 다음과 같은 경우에는 건축지정선ㆍ벽면지정선ㆍ건축한계선ㆍ벽면한계선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 할 수 있다.

(1) 가로경관이 연속적으로 형성되지 않거나 벽면선이 일정하지 않을 것이 예상되는 경우

(2) 건축물 전면에 생기는 공지(空地)가 일정하지 않아 외부공간이 효율적으로 이용되지 못할 것이 예상되는 경우

(3) 가로경관에 일정한 특성을 부여할 필요가 있는 경우 등

(4) 연속된 가로경관과 보행성을 확보할 필요가 있는 경우

3-10-2. 건축선은 인접가로의 폭, 특성과 관련하여 건폐율ㆍ용적률ㆍ개발규모 등을 종합적으로 검토하여 지정하며, 공공시설을 확보하고 보행환경을 개선하는데 적극 활용되도록 한다.

3-10-3. 건축지정선은 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 구역내 중요 가로변의 건축물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 사용할 수 있다.

3-10-4. 벽면지정선은 특정지역에서 상점가의 1층벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정층의 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우에 지정할 수 있다.

3-10-5. 건축한계선은 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정할 수 있다.

3-10-6. 벽면한계선은 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등을 확보할 필요가 있는 경우에 사용할 수 있다. 이 경우 건축한계선의 후퇴부분에는 보행공간 등에 필요한 도시설계적 계획요소를 제시한다.