1.건축선이란?

건축법 제46조 제1항에 보면 건축선은 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선이며, 원칙적으로 대지와 도로의 경계선으로 한다고 정의 하고 있습니다.

 

 

 

2.소요 너비에 미달되는 도로의 건축선

그리고 이 건축선은 건축법상의 도로와 밀접한 관계를 가집니다. 대지가 앞에서 배웠던 건축법상의 도로 규정에 맞는 최소 폭(너비)을 확보하지 못했다면 해당 도로의 중심선으로부터 소요 너비의 1/2의 수평 거리만큼 물러난 선을 건축선으로 지정해야 합니다. 

 

그리고 만약 도로의 반대편에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 지정해야 합니다. 

 

여기서 중요한 점은 소요 너비 미달로 인해 건축선이 후퇴되면 건축법 시행령 119조 제1항 제1호에 따라 후퇴된 만큼의 면적은 대지면적에서 제외 됩니다. 이걸 다이어그램으로 표현하자면 아래 이미지와 같습니다.

3.도로 모퉁이에서의 건축선(가각전제)

다시 건축법 제46조 제1항에 보면 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다고 규정하고 있습니다. 

 

여기서 말하는 대통령령(건축법 시행령 제31조)을 따라가보면 1항에 8미터 미만인 도로의 모퉁이 부분의 건축선은 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다고 규정하고 있습니다. 

 

그리고 2번(소요폭 미달도로의 건축선)과 마찬가지로 건축선이 후퇴된 만큼의 면적은 대지면적에서 제외 됩니다. 이 내용을 다이어그램으로 표현하면 아래와 같습니다.

  ⓒ디지털디자인포럼

4.지자체장이 지정하는 건축선

건축법 시행령 제31조 제2항에 보면 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다 라고 규정하고 있습니다.

토지이음에서 아래와 같은 경우를 예로 들 수 있습니다. 

 

 

 

여기서 중요한 점은 지자체장이 지정한 건축선과 도로 사이에 있는 면적은 대지면적에서 제외 하지 않고 포함한다는 것입니다.

 

(건축법 시행령 119조 1항 1호 가목에 따라 대지면적에서 제외하는 면적은 건축법 46조 1항에 해당하는 소요폭미달도로,도로모퉁이로 인한 건축 후퇴선과 도로 사이의 면적을 기준으로 하고 있기 때문에 동법 2항에 해당하는 지차체장이 지정하는 건축선과 도로 사이의 면적은 대지면적에서 제외하지 않습니다)

 

 

 

5.건축선에 의한 건축제한

건축법 제 47조에 따르면 건축선에 따른 건축제한을 아래와 같이 규정하고 있습니다.

①건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.

 

여기서 말하는 지표아래 부분은 그러하지 아니하다. 라는 의미를 질의회신(건축 58070-1844)을 통해 해석해 보면 내 땅이라고 해서 지표아래에 무조건 건축선을 넘을 수 있는 것은 아닙니다. 

 

예를들어 소요폭 미달로 인해 내땅이지만 도로로 편입된 영역의 하부에는 관계법령에서 허용하는 범위(지하통로, 점용허가를 받은 지하구조물 등)를 제외하고는 건축선을 넘어서 건축할 수 없습니다.

 

반면에 지자체장 등이 환경 정비등을 위해 지정한 건축선의 경우(일반적으로 도로경계선보다 건축선이 뒤로 더 후퇴한 경우) 지표 아래에도 건축선을 넘어서 건축을 할 수 있다라고 해석할 수있습니다.

( 자세한 내용은 아래 질의회신을 참고하시기 바랍니다 )

 

 

  ⓒ디지털디자인포럼

 

 

질의회신 (건축 58070-1844, 1991.05.21)

 

질의: 건축법제37조제1항 단서에서 "지표하의 부분은 그러하지 아니하다"라는 규정은 건축선을 넘어 도로의 지표하에도 지하층을 설치할 수 있다는 말인지.

 

회신: 건축법제37조제1항 단서의 규정은 도로가 아닌 건축선 후퇴부분(동법 제36조제1항단서)의 경우 그 지표하에 건축물등을 설치할 수 있다는 것이며 도로 안의 경우에는 도시계획법,도로법등 관계법령에서 허용되는 범위(도시계획시설인 지하통로,도로 점용허가를 받은 지하구조물등)안에서만 설치가 가능한 것임.

 

 

그리고 동법 2항에 있는 건축제한 규정을 다이어그램으로 표현하면 아래와 같습니다. 

②도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

 

 ⓒ디지털디자인포럼  

 

6.관련법령

 #건축법 제46조(건축선의 지정) 

 

① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.  <개정 2014. 1. 14.>

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.  <개정 2014. 1. 14.>

 

#건축법 제47조(건축선에 따른 건축제한)

 

① 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.

② 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

 

 

#건축법 시행령 제31조(건축선)

 

①법 제46조제1항에 따라 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다. 

 

도로의 교차각	해당 도로의 너비		교차되는 도로의 너비
	6m 이상 8m 미만	4m 이상 6m 미만
90˚미만	4m	3m	6m 이상 8m 미만
	3m	2m	4m 이상 6m 미만
90˚이상 120˚미만	3m	2m	6m 이상 8m 미만
	2m	2m	4m 이상 6m 미만

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014. 10. 14.>

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보(公報), 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고하여야 하며, 공고한 내용에 대하여 의견이 있는 자는 공고기간에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다. <개정 2014. 10. 14.>

 

#건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

 

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 

1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적

나. 대지에 도시ㆍ군계획시설인 도로ㆍ공원 등이 있는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설에 포함되는 대지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시ㆍ군계획시설의 부지는 제외한다)면적